宅基地流转最新政策(农村住房及宅基地流转问题的矛盾与对策建议)

改革开放以来，农民的生活水平不断提高，对的生活条件也不断改善。农村住房面积不断扩大，部分农民通过继承祖屋、接受馈赠和购买等合法手段，或乱占乱建等非法手段，获得了更多的住房和宅基地。一户多房的现象很普遍。20世纪80年代以来，随着城市化浪潮的兴起，大量农民涌入城市工作和生活，导致大量农村房屋无人居住，土地闲置，产生了"空心村"现象。

在市场经济环境下，城市住房被商业化，而农村住房和宅基地的自由流转受到各种法律的限制和制约，政策农民无法实现出售或租赁自有住房来增加收入的需要，导致了许多违规行为和各种纠纷。例如，利用农村集体土地建造小产权房，私人出租或出售农村房屋或宅院，以及用农村住房抵押担保融资等。由于不规范的交易方式和政府管理的缺失，导致了越来越多的纠纷。

二、农村住房和宅基地流转中的矛盾

1.农村住房和宅基地流转与传统观念的矛盾

一种观点认为，农村非农建设住房的自由流通将导致耕地流失。目前，我国限制房屋和宅基地自由流转的各种相关法律制度的目的之一就是保护耕地，减少耕地流失。此外，农村房屋的转让会导致宅基地附属房屋的转让。虽然实际上只是宅基地使用权的转让而不是所有权的转让，但仍有出卖宅基地的嫌疑。

另一种观点认为，一旦住房和宅基地被允许自由流通，农民将被迫流离失所，别无选择，只能生活，这将影响农村的稳定，并造成严重的社会问题。

2.农村宅基地流转与现行法律政策的矛盾

根据中国的《宪法》规定，法律面前人人平等，国家依法保护公民的私有财产权和继承权。《物权法》规定，国家保障所有市场主体的平等法律地位和发展权利，因此农民应享有与城市居民同等的法律地位和法律权利。事实上，城市住房可以自由转让，而对农村住房的转让受到现行制度的严格限制。例如，《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定农民的房屋不得出售给城镇居民，城镇居民不得占用集体土地建房，这显然不符合宪法和法律的有关精神。

《宪法》还规定，城市土地属于国家所有，农村和郊区土地属于集体所有，但依法属于国家所有的除外。宅基地和自留地也属于集体所有。出于公共利益的需要，国家可以依法征用或征用对的土地并给予补偿。在实践中，出于公共利益的需要征用什么样的土地，如何征用土地，被征地农民的合法权益是否得到充分保护，都是现实问题。此外，被征地农民和非被征地农民的利益也大相径庭。

《中共中央关于各地对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》规定会员的宅基地属于生产队，不得出租或出售。《关于制止农村建房侵占耕地的紧急通知》规定，农村公社的土地属于集体所有，社员的宅基地、自留地和承包地不得出租、出售或转让。《土地管理法》规定，农村村民出售或出租自己的房子，然后去申请家园将不会被批准。也就是说，法律规定宅基地不能转让，但宅基地上的附着物如房屋可以自由转让，而附着物的转让必然导致宅基地使用权的转让。

《土地管理法》和《中共中央、国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》都规定村民只能有一户一房，宅基地面积不得超标。但事实上，农民可以通过继承、购买、捐赠等各种合法渠道获得其他宅基地和房屋。因此，在农村地区存在着许多事实上的“一户多房”现象。这种现象的存在使得更多的闲置房屋和土地供农民进城打工，这就导致了更严重的“空心村”问题。

3.农村宅基地流转与政府职能的矛盾

中国的土地实行全民所有制和集体所有制，集体土地只能通过征地在进入市场交易。在土地征用过程中，政府在农村土地管理中可以具有双重身份，并可以利用这种双重身份的双重功能获取利润，即首先作为公共管理者，以公共利益的名义，使用土地征用权，以低价向农民收取集体土地，然后作为国有土地所有权的代理人出售土地以获取价值，这通常被用来充实地方财政。在征地收入中，集体可以得到25%左右，政府可以得到65%左右，而农民的收入比例不到10%，这严重损害了农民的权益。

在繁琐的征地过程中，需要大量的资金，而这些资金也来自于土地流转补偿，这是农民利益的一部分。此外，政府还可能截留部分土地出让金或寻租现象，这也损害了农民的利益。

4.农村住房与宅基地流转的差距与城市住房流转的矛盾

城市商品房可以不受主体限制自由转让，房屋所有权和土地使用权一起转让，农民可以在城市购买住房。但是，农村住房和宅基地使用权的转让仅限于集体经济组织内的村民。根据现行制度，农村住房可以转让，但宅基地不能转让，因此住房所有权和宅基地使用权是分离的，这极大地限制了农村住房的自由转让。根据《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》和《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》的规定，城镇居民不得购买农村房屋和宅基地，不得占用农民集体土地建房。因此，城市居民不允许在农村买房子。

农村居民在城市工作和定居时，需要购买城市商品房或有其他融资需求，但农村大面积闲置房屋不能出售或出租，这是对对资源的极大浪费，也是对对农民权益的损害

三、完善农村住房和宅基地流转措施

1.改变传统意识，坚持以人为本

坚持以人为本，从解决“三农”问题的角度理解农村住房和宅基地的流转。解决“三农”问题的核心在于解决农民问题。(节选)