以公允价值计量房地产(公允价值计量房地产价值存在的问题探讨)

[摘要]目前，我国房地产市场非常火爆，北上广深等一线城市的房价也很火爆，但大多数中小城市的房价确实在量价下跌。是什么导致了这种奇怪的现象？研究生论文出版网试图从选择房地产价值属性的角度来解释我国房地产业存在的诸多问题，并提供解决这些问题的途径。[关键词]公允价值；房地产价值的计量；问题中国房地产起飞于2003年，这是由于在2002年引入了一系列政策在金融和土地使用管理。这些政策给房地产的开发和经营带来了巨大的变化：土地使用权的获取方式发生了变化；企业自有资本比例增加；房地产开发经营业务链的分割与重组。这些变化需要给房地产开发商带来巨大的挑战。为了迎接对，的挑战，他们选择以新的价值来衡量他们的产品。有五个主要的测量属性。在这五个计量属性中，除了公允价值的双重性外，其他四个属性在对，都是单一的，难以满足房地产复杂的交易需求。公允价值的所有两重性都是基于：一方面，它是真实交易下的价格，具有很高的可信度；此外，它也可以是假设交易下的估计价格。这可以使公允价值尽可能满足不同交易形式下房地产价值的计量，为房地产开发提供便利；1.公允价值在房地产价值计量中的积极作用随着房地产市场的快速发展和逐步成熟，以及对，会计准则中公允价值计量的不断完善，房地产价格能够可靠地计算出来。因此，公允价值在房地产价值的计量中起着重要的作用。(1)公允价值真实反映了房地产的价值。公允价值促进了房地产价值的形成。在早期房地产市场不发达的时候，公允价值帮助人们发现房地产的价值，激发人们将房地产作为资产持有的热情。与此同时，对还在自用和改良房地产的价格规模方面发挥作用，使房地产交易信息透明化。这些信息有助于其他利益相关者做出正确的决策。(二)公允价值提高了房地产的借贷能力。随着公允价值计量的引入，房地产的账面价值通常会增加，增加的部分会以投资收益，的形式反映在财务报表中，企业的内在价值也会增加，即企业的融资能力会提高，从而缓解企业资金短缺的压力。(3)公允价值更具有相关性、可靠性和及时性。历史成本计量属性基于市场因素是固定不变的前提。然而，由于中国市场经济的快速发展，各种因素都在发生着剧烈的变化，因此这种计量属性不能适用。公允价值信息能够快速反映市场对对企业价值的评价，并在财务报表中反映出来，其相关性、可靠性和及时性得到了进一步提高。第二，公允价值在房地产价值计量中存在的问题(一)缺乏相应的市场环境和客观的评估机构。目前，我国的市场经济还不完善，相应地，房地产市场也存在许多缺陷。因此，当大多数房地产企业使用公允价值作为计量属性时，很难找到客观的市场价值，这导致一些大型房地产企业根据自己的需要来确定所谓的公允。确定公允价值的因素很多，而相关的独立评估机构是其中一个重要因素。新《企业会计准则》引入投资性房地产公允价值评估，但《新指引》禁止房地产企业在对进行未经许可的评估，并规定应聘请专业评估人员或评估机构进行评估。这在一定程度上增加了评估成本及其专业性。然而，目前我国缺乏房地产评估人才和机构，这导致大多数房地产企业计算成本过高

(二)缺乏对应有的监管机制。由于我国目前对对，企业定价权的过度放纵，加上对的提价，关联交易，虚假交易等缺乏惩罚，企业完全可以不用任何惩罚就可以确定其公允价值。这种公平是不公平的。原因如下：1 .缺乏有效的法律制度欧和美国家的法律制度比较严格，而中国的法制进程还比较缓慢。为了保证房地产交易的正常进行，建立严格的法律制度是非常重要的。除了法律制度之外，中国法律中没有足够的惩罚措施，这导致了非法成本的降低，阻碍了公允价值的真正公平。2.缺乏有效的社会监督由于目前各大会计师事务所生存艰难，一些会计师事务所为了谋求自身利益，丧失了职业道德，出具虚假报告。而且，目前很多会计师事务所水平有限，而我国在对的外资企业的进入保持着一些不良情绪，这导致了我国社会监管的不足。(3)在实际操作过程中难以采用公允价值。1.采用公允价值计量的严格条件必须满足两个条件：一是活跃的房地产市场；第二，企业可以在交易频率高的市场上获得类似房地产市场的价格和相关信息。2.有效的市场环境良好的市场环境对对房地产价值计量结果的公平性有着直接的影响。如果市场环境失去有效性，所获得的公允价值将不再“公平”，房地产企业操纵利润的现象将不断出现。因此，一个有序、活跃的市场环境和公平的制度能够保证公允价值计量真正反映房地产价值。目前，这两个条件在我国还不完善，公允价值难以实施。三.对公允价值计量存在的问题对建议：(1)建立政策和公允价值评估机构。首先，要提高评估师的水平、素质和专业水平。一方面，严格控制考试制度，杜绝考试作弊。资产评估师是评估对，资产的关键人物，直接影响评估结果的公平和公正，因此选拔人才的环节不容忽视；另一方面，加强继续教育。要做好对，评估师的继续教育工作，定期宣传职业道德，增强风险意识和社会责任感，杜绝思想上的弊端，确保公平和诚信。其次，规范评估程序，完善评估机构。除了用法律来监督对，我们还应该根据中国政府颁布的有关政策和法规的规定进行严格的审查。对应加强对评估机构的内部控制，严惩对，违规者，并建立完整的制度，使评估人员在工作中有法可依。(2)结合市场环境，寻找合适的方法。1.公允价值的确定应合理地以对公允价值的租金与售价之比、房地产空置率等指标为指导，使公允价值正确反映房地产的价值。房地产空置率：指某一阶段空置住房面积占总住房面积的比例。根据国际惯例，这个值在5%到10%的范围内是正常的，这可以促进社会经济的有序发展；在10%到20%之间，这是一个危险的区域，表明有太多的空房，房子不能出售。此时，需要采取措施增加房屋销售，以确保房地产业和国民经济的正常发展；超过20%是积压地区，这意味着房地产市场面临巨大阻力。在中国的许多地方都有大量未售出的房地产，这些地方被称为“空城”和“鬼城”。毫无疑问，国民经济将受到严重影响。

空置率与公允价值有直接关系：空置率低导致公允价值高；相反，公允价值很低。4.结论综上所述，可以得出公允价值具有很大的优势，但也有很多局限性。但是，就目前对，房地产市场的情况来看，公允价值仍然是可行和有效的，但我们需要警惕在应用过程中存在的问题。这就要求我们将公允价值与其他四个计量属性结合起来，积极应对政府出台的一系列政策政策，从而最大限度地规避公允价值带来的风险，使其反映房地产最合理的价值。【