营改增后房地产企业账务处理(“营改增”中应纳税额的会计核算)

一般纳税人增值税的计算

(1)上海市试点一般纳税人的一般税收策略。试点纳税人中增值税一般纳税人的计税金额通常采用一般计税策略，按照17%、11%和6%三种税率分别计算销项税。应纳税额计算公式：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额。一般纳税人按规定的纳税期限纳税时，会计分录为：借方：应交税金33，354-应交增值税(已缴税)(本期销项税-本期进项税)。信用：当银行存款收到退回和多付的增值税时，就会产生相反的会计分录。

需要注意的是，与营业税不同，增值税应税服务的计税基础是销售，不包括从购买方收取的增值税，即计税基础是不含税的价格。这与在全国范围内销售商品所涉及的增值税计算相同。

会计分录是：借入银行存款(应收账款、应收票据)等。(不含税价增值税率)、贷款：主营业务收入(其他业务收入)等。(不含税价)，应纳税额为33，354——应纳增值税(销项税)(不含税价增值税率)[重要说明]原则上，一般纳税人提供的应税服务应按照一般税收策略征税。但是，在特殊情况下，你可以选择择简易计税策，也就是说，提供财政部和国家税务总局规定的特定应税服务的一般纳税人可以选择在易计税策， 用简，缴纳少量税款，但一旦选择，36个月内不能变更。

2.特殊情况的规定(1)对于试点纳税人在上海市提供的应税服务，按照一般税收策略征税的，因服务暂停或折扣而退还给购买方的增值税应从当期销项税额中扣除。

(2)因暂停服务、撤回采购货物和折扣而收回的增值税，从当期进项税额中扣除。

(三)试点纳税人提供应税服务，在同一张发票上分别注明价格和折扣金额的，折扣价格为销售额；如果同一张发票上没有单独注明，则销售金额为价格，折扣金额不予扣除。

【关键提示】指引中规定现金折扣应以总额销售额、总额增值税率增值税为基础；规定商业折扣为净额销售额、净额增值税率增值税；为了便于操作，无论是销售货物还是提供应税服务，增值税都要求查看发票。

3.境外单位或个人在中国境内提供应税服务的增值税扣缴。境外单位或个人在中国境内提供应税服务的，扣缴义务人应按照以下公式计算扣缴税额：扣缴税额=收款人已付账款/(1税率)税率[重要提示]收款人已付价款视为含税价款，需要折算。

(二)上海市试点增值税一般纳税人实行简单征税。公共交通服务增值税一般纳税人采用用简易征税。

上海市，营业税改征增值税试点期间，提供客运轮渡、公共汽车客运、轨道交通、出租车等公共交通服务的普通增值税纳税人。可以选择易计税策，择简缴纳一点税。计算公式：应纳税额=销售额3%的征收率[重要说明]公共交通服务增值税一般纳税人选择择简计算应纳税额，计算公式与增值税小规模纳税人相同。

会计分录是：借款：银行存款(应收账款、应收票据)等。(不含税价格征收率3%)；贷款：主营业务收入(其他业务收入)等。(不含税价)，应交税金33，354——应交增值税(销项税)(不含税价征收率3%)[重要说明]一般纳税人在易计税策， 用简缴纳增值税较轻

小规模纳税人增值税的计算

小规模纳税人提供的应税服务适用于用简和易计税策

计算公式：应纳税额=销售额收款率3% 会计分录为：贷款：银行存款(应收账款、应收票据)等。(不含税价收款率3%)贷款：主营业务收入(其他业务收入)等。(不含税价格)等。(不含税价)，应付税款33，354-增值税销售退货(不含税价征收率3%)

【关键提示】小规模纳税人在易计税策， 用简，缴纳增值税较轻，没有进项税，因此进项税和销项税没有区别，只需作为“应交税金————应交增值税”处理。

小规模纳税人按规定的纳税期限纳税时，会计分录为：借款：应交税金——-应交增值税(不含税价征收率3%)贷款：银行存款。