制度创新的内容(基于高房价的土地储备制度创新研究)

土地储备制度是对，城市土地使用制度的补充和改革，它不仅垄断了城市一级土地市场，而且增强了对政府对土地市场的宏观调控能力。然而，随着近年来房价的上涨，对的土地储备制度受到了公众的质疑，该制度的一些弊端也逐渐暴露出来。因此，在房价居高不下的背景下，有必要创新土地储备制度，以规范土地市场秩序，确保房价合理回报。

一、土地储备制度与房价的关系分析

1.土地储备制度的内涵

所谓土地储备制度属于城市土地利用管理范畴。为了进一步规范和规范土地市场，提高土地利用率，保障建设用地能力，政府专门成立了土地储备机构，按照有关规定对其范围内的指定土地进行开发和储备，并通过招标、拍卖、挂牌等方式有计划地交付和供应市场建设用地。该系统的运行主要通过三个环节完成，即土地收购、土地储备开发和土地供应，其特点是公益性、统一性、增值性、垄断性和竞争性。合理规划土地资源，加快城市化进程，增加政府收入，促进房地产业健康可持续发展，对对具有重要意义。

2.土地储备制度对对房价的影响

首先，政府通过土地储备制度来调节对的土地总供应量，如实行统一征地和垄断供应，根据土地市场的运行状况增减土地供应量，从而控制对的住房供应，缓解房地产行业短期内的供需矛盾，然后房价会相应变化。第二，虽然房价上涨受多种因素影响，但土地收购成本约占住房开发成本的三分之一，这表明房价上涨必然导致房价上涨，这与土地储备制度的运行直接相关。此外，房地产产品的结构是由土地供应结构决定的。例如，随着经济适用房的增加，它可以满足更多经济困难用户的住房需求。此外，对出售土地的公寓结构调整也有利于缓解住房供需矛盾，在一定程度上可以抑制房价的快速上涨。最后，政府是否善于根据房地产供求、波动周期等信息，保证土地供应的正确时机和科学节奏。这将有助于对及时调控房地产产品的总量和结构，从而抑制房价的快速上涨。

二、基于高房价的土地储备制度创新

1.控制土地储备的能力不高

纵观多项调控房价的措施，我们可以发现土地供应的价格和数量是调控房价的主要要求。从以上分析可以看出，土地储备制度对对房价的影响是由土地供应的总量、价格、结构和节奏来完成的。然而，目前政府宏观调控能力没有得到充分发挥，主要原因是缺乏长期、系统、完善的调控机制。

2.土地出让方式不完善

目前，政府在转让土地时往往选择限定价格和分配保险。然而，由于价格上限太高，即使在实际挂牌拍卖中经过多轮竞价，仍难以达到最高价格。此外，保险分摊制度不完善，不能调动企业投标的积极性，导致其优势没有得到充分展示。同时，土地招标中的招投标现象严重，这种模式不公平、不合理，导致了对招投标的忽视。

3.资本风险相对较大

金融稳定是政府有效调控土地储备的重要基础。但是，由于土地储备资金筹集渠道单一且有限，主要是

基于社会效益优先的原则，政府应进一步加强对对房地产业发展趋势的研究，综合考虑土地供应数量、价格、结构和节奏等因素，建立相应的调控模型，合理预测调控效果，为土地供应规划和机制的建立，特别是对土地储备长期规划的制定提供参考依据。 应与短期规划合理衔接，实现长期调控机制的建立，为提高对政府土地市场调控能力提供保障

具体而言，政府应在土地储备制度的基础上，将其与商品房空置率有效结合，即根据区域经济形势和住房供求关系，合理确定住房空置率的范围，核实该范围内开发商的登记和交易信息，确定商品房的实际空置率和空置面积。如果记录的住房空置率高于标准，政府应减少土地供应，或停止转让同类地块，并鼓励开发商出租空置房，以缓解住房供需矛盾。此时，政府需要对土地供应做出详细明确的规划，以合理有效地控制土地供应的结构和总量，促进房地产业的合理发展。

2.构建完善的地价体系

土地价格涵盖了评估、开发权、收购等环节的各种价格，涉及土地储备部门、所有者、使用者等主体的利益。因此，只有构建完善的土地价格体系，才能实现各方利益的合理分配，保证土地储备制度的正常运行。如果是以土地储备部门为基础，则应从土地储备制度的顺利实施中合理确定地价；如果是基于土地所有者的利益，对的土地征收制度应该改革，合理确定最低补偿的指导价或集体价；如果考虑到土地使用者的利益，应保证使用权、发展权和购买价格的合理性；如果我们考虑社会利益，我们不仅要保证土地的合理价格，还要考虑公共服务或产品的合理价格。虽然主张社会福利优先，但并不意味着忽视其他主体的利益。因此，应综合考虑和分析各种利益，明确定价规范，建立合理的土地价格体系，促进土地价格适应市场机制，最终实现房价的合理回报。

3.完善土地出让方式

首先，要完善价格限制机制，提高最高限价的合理性。因此，政府应制定一套合理灵活的限价机制，确保出让土地的限价在一定范围内波动，这样既可以避免因限价过高而无法招标的弊端，又可以避免土地价值流失的风险。二是优化保险配置机制，实施适当的政策，优惠政策，着力调动企业开发保障性住房的积极性，保持保障性住房发展的良好势头，进一步优化房地产产品结构，缓解住房供需矛盾。第三，改革土地招标和土地出让方式，根据区域土地的实际情况和相关要求，制定科学的评标标准、土地出让方案和监管制度，以土地价格、交付时间、建设要求、利用程度、建设周期、合同履行情况等土地开发利用的影响因素为评标标准，确定合理的土地储备价格。但应根据对各种因素的权重合理分配。同时，我们应加强与社交媒体和公众的合作，以提高工作的公开性、透明度和可靠性，并确保土地价格。

4.拓展土地储备融资渠道

由于土地储备的每一个环节都必须有相应的资金保障，所以这项工作涉及的资金数额比较大。显然，传统的金融支持和银行贷款远远不能满足实际需要。因此，为稳定土地储备资金来源，政府应积极寻找融资机会，拓宽融资渠道。由于土地储备是一种公益投资行为，政府可以与政策银行合作，争取低息长期贷款；有可能加强与一些经济实体的合作，以便它们能够作为投资者在对进行土地的早期开发，并在转让完成后给予商定的回报。与对，相比，这种合作方式不仅容易实现，而且成本低，风险小；保留的土地可以与被收购的土地交换。由于不需要支付土地补偿费，可以节省营运资金，在很大程度上降低财务风险；此外，还可以采用多种融资方式，如BT、适当发行土地债券、临时使用预留地块等。以提高政府储备土地的能力，增强对土地市场的调控能力，促进房地产业的稳定发展。

四.结束语：

总之，在高房价的严峻形势下，政府应进一步完善和创新土地储备制度，充分发挥对，土地市场的宏观调控能力，通过对土地供应总量、价格、结构和节奏的调控，促进房价的合理回归，从而缓解住房供需矛盾，促进房地产业的稳定发展。