海外融资的优缺点(海外融资热浪)

“东有雨，西有雨”。在国内房地产信贷紧缩的背景下，实力雄厚的房地产企业“八仙过海，显神通”。通过从海外市场借款，他们为新一轮土地收购和开发获得了巨额资本和金。谁用左手筹钱，用右手买地，谁无疑会脱颖而出。

尽管近期在港购买空壳并快速上市的房地产公司数量有所增加，但五洲国际(国际)等中小型房地产公司在折价上市时，正面临股权融资的困境，原因是监管规定空壳资源两年内不能再融资。海外发债和银团贷款是海外融资浪潮的主力军。

据中国指数研究院统计，今年上半年，34家上市房地产企业的境外融资总额超过900亿元，而去年同期仅为600亿元。海外融资热潮凸显了目前房地产企业征地扩张的焦虑心态，甚至影响到下一轮房地产企业的地位。

低息银团融资青睐

来自银团的低息海外贷款一直受到房企的青睐，最近龙湖的一笔贷款创下了国内房企单笔贷款融资规模的新纪录。7月10日，龙湖宣布已与13家本地和国际银行签署了一份价值76.72亿港元的四年期俱乐部式组织贷款。该贷款利率较低，仅比香港银行间同业拆放利率高3.1%，后者合计不到4%。

7月23日，融创中国宣布，一家非全资子公司获得了4亿港元和4亿美元的3年期定期贷款。贷款银行包括工银银行、德意志银行伦敦分行和其他国内外银行。该笔贷款的票面利率非常低，比香港银行同业拆放利率高3.88%。

7月9日之前，旭辉集团董事长林忠在香港表示，旭辉获得的三年期银团贷款利率比三年期国内开发贷款利率低两个百分点。4月份的贷款和融资都是海外融资，成本较低，可以抵消中国较高的融资成本。

据了解，银团贷款是多家银行或金金融机构使用同一贷款协议向一家企业或一个项目提供一定融资金额的贷款方式，是国际银行分散自身风险的一种手段。根据中央参考社的数据，今年上半年，本地企业的港元及美元银团贷款增加至约400亿港元，较去年同期增加16%。

据记者不完全统计，在过去的三个月里，包括五矿建设、瑞房， 雅居乐， 旭辉和世房在内的10家国内房地产企业获得了银团，的贷款

贷款在银团受欢迎显然是由于低利率和贷款时间长。据了解，国内银行的开发贷款成本加上手更新费约为8%，房地产信托和金为10%-12%，高成本可达16%-20%。对于10亿元的贷款，利率只有5%，比目前的信托利率高15%左右。如果使用海外银团贷款，每年将少支付数千万甚至近1亿元的利息。

“银团的贷款利率最低，这绝对是房企的重中之重。”中投咨询公司的宏观经济研究员马遥，说，银团向申请，贷款并不容易，而且有很多限制，包括金和负债率，所以银团仍然倾向于选择实力雄厚的房地产企业贷款。

在海外发行债券

在对，拥有海外上市平台的房地产企业倾向于在海外筹集资金，发行债券是主要方式之一。

今年以来，许多房地产企业如方兴地产、龙湖地产、中国SOHO和金地产

一个典型的例子是佳兆业，它今年三次在海外发行债券。1月份，以10.25%的利率在海外发行了5亿美元的债券；两个月后，又发行了5.5亿美元的债券，利率成本比第一次发债降低了1%以上；今年4月，它以低于7%的较低利率发行了18亿元人民币的优先票据。仅在四个月内，佳兆业就在海外市场筹集了80多亿元。去年，佳兆业只发行了2.5亿美元的优先票据。

对于对上市公司来说，在香港，融资更方便。只要股东同意，有人愿意购买，他们就可以筹集资金，发行债券不需要批准。早在3月份，万科就通过其海外子公司万科房地产首次发行了8亿美元的五年期固定利率债券，融资成本仅为2.755%。

国信证券房地产业首席分析师方焱，指出，在进入，下半年，库存的房地产企业消费了近一半，因此有必要加快融资。特别是随着量化宽松政策在美国， 日本等国的实施，全球资本市场出现超低利率环境，这为中国房地产企业寻求在金投资提供了融资机会

盛富资本总裁黄立冲，表示，中国的贷款期限通常为2至3年，银团的贷款期限约为3年，美元债券期限长达5年。然而，海外融资并非没有风险，海外货币政策的变化将影响房地产企业海外融资的前景。

据记者了解，由于投资者抛售新兴市场债券以及中国，对，房地产市场的担忧，近期房地产企业发行的海外债券数量有所减少。据《华尔街日报》7月10日报道，中国房地产公司债券价格已连续八周下跌，这是自2008年全球金金融危机以来，中国房地产公司最严重的一轮债券抛售。

融资成本差异很大

在中国内地，实力雄厚的房地产企业从银行获得低息贷款，然后利用信托和以房地产为基础的金进行融资。民营中小房企甚至利用高利贷饮鸩止渴。海外融资的成本要低得多。根据住房企业近一两年的融资数据，海外融资的综合成本一般在7%左右，很少超过10%。

目前，海外融资占越至越的大部分，林忠7月在香港透露，2012年，旭辉海外贷款仅占公司总融资的4%，并希望今年海外融资比例能提高到20%-25%。

根据公开信息，包括碧桂园和世茂，房地产在内的许多基准房地产企业的融资利率都在6%至8%之间。例如，万科之前发行的8亿美元五年期固定利率债券(标准普尔公司评级BBB)的利率甚至只有2.755%。

然而，个人住房企业的海外融资成本仍然很高。例如，佳兆业， 中骏房地产、明发集团、恒盛房地产、宝龙房地产等房地产企业都发行了利率超过10.25%的债券。

马遥表示，发债利率以信用评级公司的评估结果为基础，评估标准包括发债企业的信用状况、偿债能力和履约可能性。越的发债率高于越，非上市房地产企业在海外发债的难度高于对万科上市房地产企业的低息借款。由于负债比率低，金有丰富的储备，公司在对经营稳定

黄立冲还指出，现在绝大多数房地产企业都在打“组合拳”

据介绍，在目前外汇监管中，法规，境外贷款不能直接流入内地，只能通过“境外保险和境内贷款”方式，即外资金存入银行境外分行，境外分行向中国分行出具保函，分行收到保函后，向境内企业提供人民币信贷。尽管如此，金的外资并不需要汇入中国。然而，在这个过程中，会有成本和无形成本。

今年下半年融资成本可能会上升

由于国内外经济形势的变化和房地产行业的发展趋势，每年可能会有一个适合低成本海外融资的时期。从上半年的情况来看，1月和3月是海外融资的高峰期，利率低于对

下半年对海外融资情况。马遥表示，下半年的不确定性在于美国是否会退出量化宽松。如果美国QE 3政策逐步退出，海外流动性充裕的局面将告一段落，海外融资成本也将上升。

黄立冲还承认，海外融资成本在下半年更有可能上升，因为即使海外在金的投资仍然充裕，但对房地产市场的严格监管，使得对国内房地产市场的外国投资者的判断变得悲观，包括近期折价上市的住房企业冲刺IPO。

最近，穆迪，标普和其他评级机构一再降低相关公司的评级。7月23日，标普发布报告称，在中国提供评级的38家房地产企业中，有一半被评为“B”至“CCC”，低于行业平均风险评估。由于评级较低，从海外债券市场筹集资金变得更加困难。

方焱指出，海外融资渠道成熟，风险小。如果内地房地产融资环境不放松，下半年将会有更多的房企在香港上市融资。增加海外融资以降低对银行对资本和金的依赖已经成为一种普遍趋势