快乐创造新生活(创造新生活方式与城市发展共赢)

摘要：广州地铁公司根据独特的地域特征、经济氛围、人文环境和市场条件，致力于探索一种一体化的商业模式。这种模式的根本目的是跳出对企业发展所造成的单一运营模式的束缚，在更大范围内寻求生存和发展的空间。该模式的核心是通过TOD规划，在上盖建设一个地铁综合开发社区，通过与城市发展的互动，从根本上实现企业的自主经营和可持续发展，借助城市化发展进程的东风(新造城运动)，实现企业发展与城市发展的双赢。关键词：地铁新生活方式TOD 上盖物业发展战略综合发展区(CDA)1地铁是国内新兴产业，具有高投资、低收益、慢复苏的特点。大多数外国地铁是福利机构，由政府补偿。由于政府支持、充足的土地开发权以及人口密度和地理环境的特殊性，香港地铁已成为一种自筹资金的模式。在mainland China，无论是定位为公益机构还是自负盈亏的商业企业，都没有适合国情的先例，这一直是《继续探索》中颇具争议的问题。在国有企业改革的大趋势下，这个问题被列入了重要的议事日程。由于收益仅靠地铁售票收回投资极其困难，依靠政府补贴不符合国企改革的大方向，也不利于公司的可持续发展。与此同时，让补贴成为长期财政负担最终将成为政府的一个棘手问题。因此，从国情出发，地铁企业的根本出路是走市场化道路。2.由于票价控制和自律，在路网最终形成之前，地铁企业的早期亏损是不可避免的。因此，实施一体化管理是市场化的有效途径之一。其核心是政府借助TOD模式提供上盖，沿线的部分土地资源，并通过MTRC的商业运作，以交通导向促进物业定位和定点开发，以物业开发创造客流来源，增加门票收入，以物业销售利润弥补运营的损失，形成良性循环，保持可持续发展。对于对，地铁企业来说，物业发展不再是传统观念中的第三产业，而是国有企业改革大趋势下，有助于减轻政府财政负担、加快地铁网络建设、推进城市化进程、实现企业可持续发展的核心问题。在市场经济中，企业的生存和发展必须隐含在为他人的创造性服务中。如果对不能为市民做出贡献和创造价值，房地产开发只能是企业的一厢情愿。因此，广州地铁公司将其物业发展战略定位在“以轨道交通为基础，为市民创造全新的生活方式”的基础上，并将其发展战略纳入整个城市发展战略的轨道，使政府采取一体化经营的愿望，赢得市民的支持，从而形成“乘风破浪”的效果，实现企业发展与城市发展的共同繁荣。综合管理的核心是发展上盖地铁产业，打造综合发展区，引导和强化市民生活方式，打造众多由轨道交通串联的地铁经济圈，从而在城市化发展过程中发挥关键的导向作用(即所谓的新造城运动)。3基本形式研判3.1 新造城运动的兴起3.1.1中国的“十五”计划强调加快城市化的步伐，这意味着一场“运动”的开始。

3.1.2在整个国家发展格局中，长江三角洲地区的快速发展形成了超越珠江三角洲地区的势头。为了形成良性友好的竞争态势，广东省试图利用邻近的香港和澳门，的地理优势，采取“大珠三角"”战略，加快大城市的集群发展和串珠连接，加快区域发展。3.1.3鉴于世界经济衰退对对和港澳，经济的影响，敦促港澳采用政策至对，的方式，该方式深入内陆并延伸至支持其经济发展。在粤和港澳，更广泛和更深入的经济一体化趋势已经开始出现。3.1.4由于广州新开发的南沙区位于穗和港澳，的几何中心，而深圳和中国的两个特区分别为“10024.com”和“10029.com”这已成为历史的必然，并将在“大珠三角". 3 . 1 . 5”战略中发挥重要作用。鉴于房地产带动其他产业的杠杆作用，广东省积极推出了新的政策，户口，对的新造城运动对政策给予了大力支持，为农民购房、内地人购房、港澳人为亲属购房提供了强大的推动力，将有效推动珠江三角洲地区房地产业的发展。综上所述，房地产开发将成为新造城运动的核心。上盖地铁建设和房地产开发将对对区域房地产开发起到重要的导向作用，成为TOD模式的关键环节。3.2 新造城体育——战略胜利的特点因为新造城体育有很多明显的特点，如大规模的房地产开发、目标客户的迁移、配套设施的整合、领先的交通布局等。未来的房地产开发必然会有战略胜利的特点。3.2.1竞争的必然演变：随着房地产市场的日益成熟，购房者的日益成熟，竞争对手的日益成熟，开发竞争门槛的逐步提高，只有一招半就能赢得世界无敌手的局面一去不复返，从而推动房地产开发从战术竞争向战略竞争演变。3.2.2经济形态的转变：随着短缺经济向过剩经济的转变，房地产已经从卖方市场转变为买方市场。顾客需求水平逐渐上升，呈现出多层次、多样化的需求(如教育、体育、医疗、保健等)。)。成功的基本要素已经成为顾客的基本“购买点”。为了赢得市场竞争，开发商必须从战略层面进行整体考虑，创造独特的“卖点”。3.2.3开发形式的升级：目前房地产开发已由“建房”逐步转变为“建城”。根本的区别在于小市场和大市场、单一市场和综合市场以及文化水平的不同。随着房地产面积的快速扩张，考虑与其他产业(体育、教育、旅游、医疗保健、医疗等)的综合配套、统筹规划、区域合作、交通联系和嫁接，是获得竞争优势的关键。)从战略角度来看。

3.2.4社会进化的需求：环保意识的增强、能源短缺的影响、生态环境的需求和信息经济的噪音，使得对，房地产开发有必要纳入系统整体协调的考虑范围，从人文关怀的角度规划设计环境保护、生态、节能、网络等各要素的综合布局。这就要求开发者具有前瞻性的战略思维、战略反应和战略控制能力。3.3地铁在新造城体育中的作用3 . 3 . 1 TOD模式的发展：“TOD模式”(公交？面向发展的公共汽车导向的土地利用发展模式)是一种社区模式，强调通过整个对，地区的综合土地利用规划，促进“公共汽车导向的土地开发”。整个TOD社区有许多功能，如住宅、商业、工作场所和公共空间。这是新城区的一种优秀发展模式，MTRC房地产开发的目的是引导实现以交通为主导的“TOD模式”。3.3.2集团发展的关键：“大珠三角"”战略的关键是引领城市实现珠江三角洲的集团发展、串珠连接和泛城市。地铁3号线是为满足这种发展模式的需要而设计的快速列车系统，上盖地铁的物业开发是实现地铁沿线组团和串珠的重要引导措施。3.3.3城市南移的关键：广州南移的关键在于新城与旧城的有效连接。南移的速度、效率和成功取决于能否迅速建立起快速大容量的交通引导功能，这是地铁无法替代的。上盖的房地产开发对引导市场，加快城市南迁，这一点非常重要。3.3.4资源整合之桥：随着中国加入,政府对对市场的控制将逐渐消退，新造城运动需要各种社会资源的共同参与。地铁以其准时快捷的交通和沿线点上线下、线上线下的物业开发引导，带动各开发商的开发行为，从而达到整合各种社会资源支持“城市建设运动”的效果。