管理会计中级(从财务核算视角看商业地产服务行业管理会计体系建设)

对于对，新兴行业的初创公司来说，管理会计的发展普遍滞后于财务会计。管理会计体系的构建需要一个逐步认识和布局的过程，而财务会计体系一般是随着业务的发展而首先建立的。为了促进企业管理会计体系的建设，在财务会计体系的设计和建设过程中，有必要抛弃传统的财务会计职能，只实现对，以外的企业报告，促进财务会计向管理决策职能的拓展。本文以商业房地产服务业为例，强调用管理会计的理念构建财务会计体系，使财务会计体系的构建符合企业推进管理会计体系建设的长远目标。第二，财务会计需要从简单会计向多维和精益会计转变，以便财务会计数据能够有效地用于管理决策

商业房地产服务业在中国是一个新兴产业。除了房地产开发商的转型或商业地产管理公司的成立，第三方商业地产服务组织也逐渐发展起来。房地产开发商下属的商业房地产管理公司主要为自己的项目提供商业房地产管理服务，一般不参与其他房地产企业的商业项目运营。作为专业的商业地产服务机构，第三方商业地产管理公司为众多房地产开发商或业主提供商业项目增值服务，其主要业务模式是轻资产多项目运营。本文所讨论的商业地产服务业财务会计体系和管理会计信息基础设施的建设主要是指对第三方商业地产运营管理公司。第三方商业房地产运营管理公司的主要管理模式是委托经营、租赁经营、股权投资和业务策划服务。委托经营模式，即运营商业地产管理机构作为资产管理人，接受商业地产开发商或业主的委托，为商业地产项目提供全方位的资产管理服务，并获得分享项目地产的资产管理收益和增值收益。租赁经营模式，即运营，商业地产管理机构作为承租人，通过租赁的方式获得商业地产项目的整体经营权，通过对项目的重新定位和改造，以及运营股权投资模式的后续管理，即运营，商业地产管理机构作为投资者，获得项目的租金收入，增加收益分享项目房产的价值。 通过直接购买或并购获得商业地产项目的股权，通过直接投资和直接管理对项目提高项目的整体价值，获得收益商业规划服务模式下的股权投资，即运营商业地产管理机构作为专业咨询机构，为商业项目提供项目规划、市场定位、投资租赁等服务，获得咨询收入。

第三方商业地产运营管理公司的主要利润来自多项目资产管理利润、租赁经营利润、业务策划收益，物业增值收益和股权投资收益，等。由于其在对的服务由运营管理，就像一个商业项目，会计系统设计中的所有会计要素都必须是以项目为中心的精益会计。例如，会计规则要求所有直接成本必须在项目一级核算；对在总部一级发生的间接费用使对作为一个项目受益，必须计入项目一级；如果对将受益方对视为一个项目，但具体项目无法确定，则有必要在对具体项目进行核算之前与管理层沟通具体的分配原则；如果对的受益人对不能归因于该项目，则应在会计中将其记录为“非项目”成本。就管理层而言，对很少从总部一级的成本中获益，这不能归因于项目。这些成本可能是项目的前期成本或潜在项目的扩展成本。会计要求财务人员深入业务领域，并跟踪这些成本对项目的最终归属。由于商业项目的管理模式不同，财务会计需要反映项目在不同管理模式下的运营状况。此外，不同管理模式下的商业项目可以细分为不同的管理服务阶段。例如，委托和租赁项目可细分为正式开业后的商业定位阶段、工程改造阶段、招商阶段、开业前阶段和运营管理阶段。商业规划项目可细分为商业定位阶段、工程改造阶段、招商阶段等。在财务会计方面，有必要根据项目多元化的业务属性对对项目进行多维核算，使业务分析能够从项目整体和不同维度反映项目的财务状况。

从上述第三方商业房地产运营管理公司管理模式的特点来看，财务会计需要从简单会计向多维、精益会计转变，以便财务会计数据能够有效地用于管理决策。第三，财务会计系统和业务系统的底层数据需要共享，以便财务会计系统能够及时获取和整合业务信息，跟踪业务活动的变化，发挥财务会计决策支持的作用

第三方商业地产运营管理公司作为连接商业地产持有者和用户的媒介，承载着大量的外部资源。例如，房地产开发商、投资者、品牌、供应商和消费者。商业房地产服务提供商参与房地产、商业服务和金融业的市场资源整合和重组活动。商业房地产服务机构在商业项目管理的各个阶段与许多外部供应商密切合作，共同为商业资产的增值服务服务。例如，在商业项目的市场定位和规划阶段，商业房地产服务机构需要与侧重于项目所属领域的市场研究机构密切合作；在商业项目的工程改造阶段，必须与工程咨询供应商合作；在招商阶段，要与投资经纪服务提供商合作；在营销和运营阶段，有必要与运营的媒体和市场供应商合作

第三方商业地产运营管理公司作为市场资源整合者的角色，要求在财务会计系统的设计中，将外部市场资源存放在公司信息系统的底层数据库中，实现企业内部各信息子系统的数据共享。例如，信息子系统的底层数据库，如办公自动化系统、采购系统、合同管理系统、商家销售系统、会员管理系统

根据对，运营，第三方商业地产轻资产、多项目运作的商业模式特点，其主要法人结构一般设计为三个层次：集团管理公司、区域管理公司和项目公司。集团管理公司主要核算集团总部费用和集团直接管理的项目资金；区域管理公司主要负责区域总部和由区域公司直接管理的项目池的管理费用；项目公司主要负责具体项目。除上述三类公司外，集团公司还将控股专业功能公司，如为项目提供工程改造的工程咨询公司、提供物业管理服务的物业管理公司、提供投资服务的投资咨询公司。这些专业职能公司可以为集团内的项目提供服务，并在市场上独立运营。以本集团直接管理的租赁经营项目为例，项目公司作为承租人，通过租赁获得项目的整体经营权，核算主体为项目公司，主要核算项目的租金收入和直接经营成本。对项目在集团层面的直接管理成本主要体现在本集团专业管理部门为运营管理服务项目投入的人力资源成本、本集团集中投资职能为该项目产生的投资成本、本集团集中营销职能为该项目产生的营销成本等。这些直接成本记录在集团管理公司的会计帐套中。此外，集团内专业职能公司提供的专业服务成本，如工程咨询服务成本、物业管理服务成本等，均记录在专业职能公司的会计账套中。从集团母公司的角度看，对以外的报告需要抵销内部公司关联交易产生的内部服务结算收入和支出，反映公司整体经营成果；对的报告需要收集集团内各会计主体的业务数据，分析各项目完整的投入产出情况，跟踪项目财务状况的变化。

第三方商业地产运营管理公司集团化、运营统一管理、集约化管理的特点，要求在设计财务会计体系时，首先要考虑统一集团内各公司的会计科目体系和会计制度，统一集团内对及对以外各公司的财务报告体系。集团统一的会计管理体系有利于财务信息的集中管理，为管理会计体系的建设铺平了道路。5.财务会计向管理决策职能的拓展，要求企业管理层权衡成本和收益，使财务会计体系的建设符合企业推进管理会计体系建设的战略规划

财务会计向管理决策的扩展要求财务会计体系随着公司行业和经营模式的变化而不断完善。财务会计向管理决策职能的拓展，要求企业管理层权衡成本和效益，综合考虑企业发展的各个阶段以及推进管理会计体系建设的布局和时间节点，使财务会计体系建设符合推进管理会计体系建设的战略规划。