合同履行中的变更和解除(论物业管理合同的变更和解除)

物业管理合同是指物业管理企业接受社区业主或者业主委员会的委托，提供物业服务，业主支付服务费的书面协议。它明确了物业管理企业和业主各自的权利和义务，是建立业主和物业管理企业之间关系的法律文件，规定了双方活动的范围和准则，是业主权利的保障，在整个物业管理活动中处于核心地位。它的特点是社会化、专业化和管理化。正确理解物业管理合同的相关内容和注意事项对对的每一位业主来说都是非常重要的。

1.物业管理合同变更。物业管理合同主体的变更。

(1)物业管理合同主体的变更主要发生在业主或开发商转让合同权利和义务时。债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，债务人在对的转让无效。债务人将合同项下的全部或者部分债务转让给第三人的，应当取得债权人的同意。物业管理合同的业主在转让物业所有权或者使用权时相应转让物业管理合同的权利和义务，也应当履行通知物业管理合同另一方物业管理企业的义务。至于开发商或业主在向购房者和物业使用人转让其合同义务时是否应取得物业管理公司的同意，人们普遍认为，业主或开发商在物业管理合同中相应转让物业所有权和使用权，无论是权利还是义务的转让，都不需要物业管理公司的同意，而只需要告知物业管理公司即可。(2)物业管理合同另一方的主要物业管理企业能否转让物业管理业务？《物业管理条例》规定，物业管理企业不得将物业管理合同的整体利益和责任转移给其他企业法人、个人或经济组织，只能将一些特殊业务委托给第三方。至于物业管理企业是否将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业服务企业，法律没有明确规定是否需要业主的许可。但是，由于物业管理企业不能将物业区域内的所有物业管理委托给他人，这就意味着物业管理企业并没有脱离合同关系，加上第三方的对合同关系对债权人有利。因此，原则上，只需通知业主，无需征得业主同意。

2.物业管理合同内容的变更。物业管理合同是由合同当事人协商一致订立的，因此物业管理合同的内容可以协商一致变更，这是不言而喻的。需要强调的是，这种共识是物业管理合同双方的协商，不是任何一个业主可以直接参与的。业主应参与物业管理合同变更的谈判，前提是代表大多数业主意愿的业主大会决议必须通过业主大会形成，然后在业主大会决议的基础上，业主委员会作为代表机构与物业管理企业进行谈判。因此，物业管理合同的变更不是由单个业主协商的。在实践中，物业管理合同都要经过登记或备案制度。因此，当物业管理合同发生变更时，必须严格按照物业管理合同的订立和生效程序履行相应的登记或备案制度程序。只有在相关程序完成后，物业管理合同的变更才能生效。二.物业管理合同的终止

1.物业管理合同终止条件。物业管理合同的解除，是指物业管理合同的当事人在合法有效的合同未完全履行之前，终止合同的效力。同意终止物业管理合同有两种情况：一是物业管理合同中有终止条款，当终止物业管理合同的条件成熟时，解约人可以终止物业管理合同；第二，虽然物业管理合同中没有终止条款，但在物业管理合同履行过程中，合同当事人达成一致意见时，物业管理合同也可以终止。2.物业管理合同终止的法律后果。

(1)物业管理合同的解除原则上不具有追溯效力。物业管理合同是延续合同。在对，就持续合同而言，在以合同为基础的债务关系存在的情况下，债务人必须继续履行债务才能实现债务，并且债务人以持续行为或个人支付行为的形式继续履行债务。当继续合同的效力提前解除时，如果追溯效力，则已履行的部分无效。因此，物业管理合同的解除原则上不应具有追溯效力，其解除只会破坏物业管理合同未来的效力。物业管理合同终止后，合同义务主要包括：继续处理物业管理事务的义务、妥善移交的义务和通知的义务。(2)因物业管理合同解除而产生的责任。物业管理合同终止时，如果终止方因合同终止给对方造成损失，除不可归责于终止方的原因外，应赔偿对方的损失。物业管理合同终止后，如一方违反合同后义务，给对，带来损失的，还应承担赔偿责任。

三.物业管理合同的法律效力自物业管理合同生效之日起，双方在对均具有特定的法律效力。

1.物业管理公司的义务。(1)按照业主小组的指示处理委托事务的义务。首先，当业主组织有明确的指示时，他们应尽可能遵从业主组织的指示处理物业管理事务。第二，当情况紧急时，物业管理公司可以不按照业主小组的指示妥善处理委托事务。第三，物业管理公司有义务在自行处理突发事件后向业主团体报告。

(2)财产转移义务。物业管理公司因处理物业管理事务而获得的物业，以及因物业自身特点而获得的物业(如因地理位置较好而获得的墙体广告收入)，应移交给业主团体处置。(三)赔偿委托人损失的义务。当物业管理公司处理物业管理事务时，有两种可能错：的疏忽和越权。物业管理企业应当履行管理者的注意义务。如果他们未能履行这一注意义务，他们将有过错。如果业主遭受损失，物业管理公司应承担赔偿责任。物业管理公司在处理物业管理事务时，应当遵循合同约定的范围。如果业主因越权处理事务而遭受损失，他也应承担损害赔偿责任。

2.业主团体的权利和义务。首先，支付费用的义务。这里提到的费用有两种：第一，与特定的物业管理公司打交道的费用。其次，作为有偿委托合同，业主应根据合同支付一定的管理费。第二，赔偿受托人损失的义务。在物业管理合同关系中，如果业主委托物业管理公司以外的第三人处理物业管理事务，给物业管理公司造成损失的，物业管理公司可以向业主索赔损失。基于物业管理的特点，有必要通过法律直接向相关第三方确认物业管理合同的有效性。在物业管理合同中，业主不需要物业管理企业的同意，只需要履行通知义务。物业管理合同内容的变更，可以由业主委员会与物业管理企业协商。业主委员会可以通过签订新的物业管理合同终止原物业管理合同。由于物业管理需要对，的连续性和稳定性，合同任何一方都不应享有任意终止合同的权利。