房地产项目风险有哪些(探讨房地产开发项目风险的防范与管理)

房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照规划设计要求建设房屋及配套基础设施。因此，获得国有土地使用权是房地产开发的前提。房地产开发不仅限于建筑物或商品房，还包括开发和管理，包括土地开发和住房开发活动。风险是一个不确定事件，它具有不确定结果的综合效应，并贯穿始终。其形成的根本原因是人们认识发展和决策中存在的问题，如人们的认识能力有限、信息本身的滞后性、信息资源的管理和交流等。一个房地产可能有很多风险，主要包括以下几个方面：

(1)运营风险。运营风险是指房地产投资管理的实际运作结果与预期目标之间的偏差所导致的风险。公司投资的内部因素和外部经济环境都可能产生影响。房地产经营模式包括三大类：销售、租赁和出租，其业务涵盖六个子类：零售零租金、零售全租金、租赁与销售相结合、不出售零租金、不出售全租金、不出租和不出售自营。不同的运营房地产商业模式各有利弊。每个模型的整体资产比例不同，现金流也不同，因此会有不同的市场运营风险。业务操作、管理人才和经验的缺乏、管理能力的缺乏也是房地产投资风险的影响因素。

(2)市场风险。市场风险是房地产市场供求关系变化给房地产投资者带来的风险。房地产供求失衡的风险主要表现在供过于求导致的大量空置。二是房地产结构性矛盾已经完成，同质化严重或无法满足企业需求。在房地产开发过程中，风险的来源是多方面的，不同的风险有不同的来源。

(3)政策风险。政策风险是指国家或地方政府的政策更迭可能造成的损失。房地产投资受到各种政策，的限制，如投资政策，金融政策，工业政策，房地产管理政策和税务政策，等都对对的投资回报目标有很大影响。在做出房地产投资决策之前，我们应该全面分析和研究城市规划、商业网点规划、交通、环境、建设指标等地方法律和法规的风险。政策的风险严重失败将是不可挽回的。

二、概述房地产开发项目风险防范的意义

现代大型房地产项目迫切需要加强风险管理，这主要是由于：首先，由于风险管理方法的不断改进和应用，西方工业国家的成功实践吸引了许多企业进行风险管理。第二，风险管理以风险预测、识别、评估和科学分析为基础，并采用各种对策略来进行风险的最佳组合。三是风险管理克服了传统单一处理手段的局限性，综合运用各种风险控制措施，并不断完善，使项目预防系数最小化，效益最大化。

第三，探索规避房地产开发项目风险的一些措施

首先，要做好市场初步调查，预测市场风险，避免战略措施失误。前期房地产开发包括经济环境、区域结构和城市发展规划、业务发展规划和政策，区域零售市场、未来房地产供应和场地条件。通过时间、流程、位置、规模、硬件、布局、性别、竞争和兼容性稳定性、资源、商业圈分析、人口分析和人性综合评估可行性。

其次，要根据国家政策和城市总体规划，规避政治风险。开发商应关注宏观政策(如产业、土地和税收)，并做出合理的经营和区位选择。城市规划极大地影响着房地产开发项目的内容，如位置、面积、规模等。因此，有必要对国家和政府规划决策的调整做出充分的预测和分析。

第三，加强资本运营，选择合理的现金流模型，防范资本风险。房地产开发成本和运营成本将增加，管理将发生变化。良好的资本运营和合理的现金流模型是成功的关键。

四.摘要

目前，国内外风险管理的理论与实践存在较大差距。房地产开发风险管理是一个富有挑战性的新课题，随着市场经济体制的进一步完善，它将面临更加严峻的考验。房地产开发风险管理的理论有待进一步完善，实践中的应用有待加强。同时，更多的房地产风险管理应加强量化研究，使负责人能够认识到风险管理的重要性，并在工程实践中自觉应用风险管理技术。