营改增后房地产业税率(营改增前房地产业税率)

本文是一篇关于房地产行业的范文，也是一篇关于税收筹划、房地产行业和增值税的范文。

摘要:从税负变化、纳税人身份、商业合同、商业模式、税收控制、税收优惠等方面对房地产纳税人“由商转增”后的:个案例进行了分析，并提出了具体的规划方案，以有效减轻房地产行业的税负，促进相关行业的发展，促进国民经济的平稳运行。

关键词:“业务增加”；房地产；纳税计划

中文数字分类编号:D9文件识别代码3336 adoi 336010.19311/j . CNKI . 1672g 3198 . 2018 . 19 . 060

1“营业税改征”后房地产业税负的变化

1.1普通纳税人税收负担的变化

“营业税改征”后，对于房地产业的一般纳税人来说，不仅产品税是按应税销售额计算的，而且增值税税率也是11%。同时，允许扣除符合条件的进项税。由于增值税和营业税税基不同，其他条件相同，一般纳税人的实际产品税税率计算为11%/1 11% ≈ 991%,远高于变动前的5%的营业税税率。

1.2小规模纳税人税收负担的变化

房地产行业在“营业税改征”前征收5%的营业税，而在“营业税改征”后，小规模纳税人只征收3%的增值税。由于两者的税基不同，前者的营业税是价格内税，后者的增值税是价格外税。因此，在其他条件不变的情况下，小规模纳税人的实际增值税率计算为3%/1 3% ≈ 291%。实际税率低于营业税的5%。同时，计算“营业税改征”前应纳税额的计税依据是包含营业税但不包含增值税的销售额。变更后，由于营业税的取消，计税基础降低。在税率和计税基础共同下调的影响下，税负减轻。

(2)“业务增长”后的房地产税收筹划

2.1纳税人身份选择的税务规划

案例1 :a房地产企业预计2017年无税销售额为a，进项税为b，寻求企业a今年应缴纳的增值税。

(1)如果企业A是普通纳税人，应缴纳的增值税W1=A？11%-b。

(2)如果企业A是小规模纳税人，应付增值税W2=A？3%。

设w1=w2，即11% a-b=3% a，计算纳税余额点为0.08a=b(某年进项税与当年销项税的比率为0.08)，然后选择纳税人身份(见表1)。

根据上述理论，房地产企业可以根据税收均衡点选择纳税人的身份，但也需要预测近年来的进项税额和销项税额。在此基础上，他们可以做出合理的选择。

2.2商业合同的税务规划

合同决定业务流程。税收负担将因合同内容而异。“营业税改增”后，房地产企业应根据最新政策设计和规划商业合同。通过合理的商业安排和讨价还价，企业的税收负担将减少，企业的利润空间将增加。

2.2.1合同对方主体身份的合理选择(1)供应商的选择。

案例2 :A房地产公司为一般纳税人，X(一般纳税人和特殊增值税)和Y(小规模纳税人)均为向A公司提供相同质量建筑材料的供应商，其中，A公司在一定时期内的产品税为A，供应商X和Y的含税分别为X和Y，城市建设税、教育费附加和地方教育费附加分别为7%、3%和2%。寻找供应商X和Y的报价临界点。①供应商Y未获得税务机关:

报价的临界点为86.55%(小规模纳税人供应商的含税报价为一般纳税人供应商含税报价的86.55%)，然后选择供应商身份(见表2)。

在保证商品和服务质量的前提下，房地产企业应选择具有一般纳税人资格的供应商，如果他们提供相同的。如果小规模纳税人su

案例3 :一般纳税人企业乙与房地产企业甲签订商品房购买合同* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

据分析，甲公司不销售商品房的子公司丙为其开具增值税，这是一种虚假行为，将受到处罚。同时，乙公司将不扣除进项税。因此，甲公司在开征增值税时应向税务机关提出申请。如果无法获得增值税，则应选择其他购买方，以规避涉税风险。

2.2.2商业商品和服务的税务规划

房地产企业的业务范围很广，当涉税事项发生时，可能会导致同时经营和混合销售。为了防止与税务机关就其经营的商品和服务的性质和税率发生争议，同时避免对低税商品和服务适用更高的税率并增加企业的税收负担，房地产行业应单独计算销售额。

案例4:a房地产企业是增值税一般纳税人。2017年，将自行开发的房地产出售给r公司，取得销售收入m1无税(已扣除当期销售房地产的相应地价)，抵扣进项税n1，并提供物业管理服务，取得服务费收入m2无税，抵扣进项税n 2，计算当期企业a应缴纳的增值税w .

(1)企业甲分别占房地产和物业管理服务销售额的:

应付增值税W1=(11% M1-N1) (6% M2-N2) (2)企业A未分别计入房地产销售和物业管理服务销售:

应计增值税W2=(11% M1-N1) (11% M2-N2)

如果W2-W1被计算为5% M2 > 0，税收负担将增加。在房地产纳税人的业务同时经营和混合销售的情况下，应分别核算，以便每个业务按其自己的税率计算。

2.2.3交易价格的税收筹划

房地产纳税人在签订合同时，应注意交易价格是否准确标注在合同上，并进一步确认增值税。为了减少“企业对企业增加”导致的实际成本增加，通过计算增加“企业对企业增加”前后总利润相同的原含税定价，以获得“企业对企业增加”后企业应制定的税负，并将其转移到供应链的下游企业。

案例5 :A房地产企业为普通纳税人。某年含税销售额为C，从普通纳税人供应商处购买的无税购买金额为D，城市建设税、教育费附加和地方教育费附加的税率分别为7%、3%和2%。“营业税改增”后原含税价格的增加比例为Z，计算“营业税改增”前后企业A的利润总额S。

(1)原甲企业“营业税改征”前的利润总额为:元

S1=c-5%c？(1+7%+3%+2%)-(1+17%)？d=0.944c-1.17d

(2)企业a“营业税改增”后的利润总额为:

S2=c？(1+z)/(1+11%)-[c？(1+z)/(1+11%)？11% -17%d)？(7% 3% 2%)-d=08890c 08890cz-09796d订单S1=S2，计算z=0.055-0.2142d/c，即当房地产行业的原始含税价格在“企业对企业增加”后增加了0055-02142d/c时，总利润在“企业对企业增加”前后保持一致。通过调整，企业税负转移，房地产企业利润只增不减。

2.2.4纳税义务时间的合理确定

房地产企业在签订合同时，可以通过约定收付款日期和筹划纳税义务发生的时间，间接减轻企业的税负。纳税义务发生在纳税人作出应税行为并收到销售款或取得销售款证明之日。房地产项目开发时间长，企业可以采用分期收款、分期销售的方式来推迟上市时间

案例6 :A房地产企业为普通纳税人。2017年，出售了自主开发的房地产，取得含税销售额，本期可抵扣的无税购买金额为G(不含已付搬迁费H)。企业A开发过程中涉及的地上和地下附着物的拆除有两种方式:自行拆除和通过专业土地开发机构拆除。计算了企业A在不同搬迁方式下的应缴纳增值税W。

(1)企业A应自行拆除地上和地下附件:

W1=f/(1 11%)？11%-11% G (2) A企业通过专业土地开发机构拆除地面和地下附着物:

W2=f/(1 11%)？11%-11%(g+h)

如果w2-w1计算为-11% h