房地产企业土地增值税计算方法(房地产土地增值税清算条件)

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土地增值税是指单位和个人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收益的行为。转让所得包括货币收入、实际收入和其他收入。土地增值税的累进税率为30%至60%，相应的税率由增值税决定。作为房地产企业最重要的税种之一，企业重视土地增值税的规划尤为重要。

一、土地增值税规划对房地产企业的意义

1.有利于提高房地产企业的利润空间和财务管理水平

土地增值税实际上是房地产企业的一项经营费用，直接影响企业的利润。通过土地增值税的合理规划，企业可以降低税费，改善房地产企业的税后利润空间，从而有效释放资金压力，实现企业税后利润最大化。

房地产企业财务人员在土地增值税的筹划中起着至关重要的作用。财务人员不仅要熟悉会计准则和会计制度，还要了解和学习不断变化的税收政策，并将其运用到实际工作中，实现知识与实践的统一。在土地增值税的规划过程中，房地产企业的财务人员不断学习税收知识，积累工作经验，掌握更多的土地增值税的规划方法，为提高企业的财务管理水平奠定基础。

2.这有利于房地产企业更好地适应税收环境

由于税法规定的形式大于实质，特别是我国现行税法的特点是税种繁多，纳税环节众多，纳税计算复杂。如果企业不系统地学习税法的相关知识，进行合理的纳税筹划，就会出现不可预测的纳税和重复纳税。合理的土地增值税规划可以使房地产企业更好地适应税收环境。

3.帮助企业降低税收风险。

一些企业整体税收意识薄弱，将偷税漏税误认为合理避税，使企业面临更大的税收风险。通过土地增值税的规划，企业财务人员和高级管理人员将不可避免地收集大量相关税收政策，仔细阅读相关税法并将其运用到发展过程中，这将大大提高企业的整体税收意识。在整个发展过程中，各部门按照规划方案进行税收规划，正确有效的税收规划犹如指南针，引导企业朝着正确的方向前进，有效避免了误闯税收“红灯”的情况，从而大大降低了企业的税收风险。

二、房地产企业土地增值税税收筹划问题

1.缺乏土地增值税规划意识

由于土地增值税清算时间一般处于发展过程的后期，税收筹划意识薄弱的企业很难意识到土地增值税筹划的重要性。一些企业在征地时还没有配备财务人员，没有进行合理规划。他们只是在发展的中后期才意识到土地增值税带来的财政压力。此时，已经产生了许多成本或使用了一些不适当的财务处理方法，财务人员无法重返天堂。房地产企业前期对土地增值税规划重视不够，无疑会对后续财务工作产生不利影响，导致土地增值税规划风险无法估量。

2.财务人员在规划土地增值税方面不够专业

房地产企业财务人员对土地增值税规划没有概念，对相关税收政策理解不透彻，缺乏培训机会。财务人员只能摸着石头过河，一步一步来，导致土地增值税规划无法启动。

3.可扣除项目严重短缺

房地产企业往往忽略了有一个详细的美国

4.房地产企业缺乏与税务机关的有效沟通

在房地产企业土地增值税规划过程中，企业没有积极有效地与税务机关沟通，信息仅限于自己的圈子或某些法律法规，忽视了当地的政治和经济因素，房地产企业对土地增值税进行了“闭门”规划。即使该计划获得内部批准，税务机关也可能不予批准。

5.房地产企业对税收筹划方案的实施效果不佳

房地产企业土地增值税计划通过后，在过程中不受控制，并及时跟踪。实际执行结果与税收计划相差甚远，导致税收计划流于形式，难以实施。最终，它没有得到实施。

三、加强房地产企业土地增值税税收筹划的建议

1.重视员工培训，增强企业全体员工的纳税筹划意识。

(1)房地产企业的高层管理人员必须具有良好的税收筹划意识。只有在最高管理层的大力支持下，土地增值税的规划才能顺利实施。房地产企业应对全体员工进行早期税务培训，进一步树立全体员工的税务筹划意识。土地增值税的规划贯穿于整个发展过程，需要各部门的积极配合，尤其需要企业高层的大力支持。没有企业高层的支持，仅靠财政部门很难实施税收筹划。

(2)房地产企业应重视财务人员的培训，对土地增值税相关税法进行系统研究。无论是外部培训还是内部培训，企业都应该给予无条件的支持，不能因为节约培训成本而忽视土地增值税规划的好处。在知识经济时代，只有不断更新财务人员的知识基础，不断吸收和积累越来越多的土地增值税规划专业知识和方法，才能更好地规划企业土地增值税规划，争取更大的利润空间。

2.熟悉房地产企业的土地增值税筹划方法

(1)建立合理的组织结构。间接开发费用科目中包含的费用可再扣除20%。间接开发费用是指房地产开发企业独立核算单位在开发现场组织和管理开发产品所发生的全部费用。如果开发企业未设立现场管理机构，企业(即公司总部)定期或不定期派人员到开发现场组织开发活动，所发生的费用，除摊销周转空间外，其他间接开发费用应计入管理费用。管理费用没有20%的扣除额。企业在建立组织结构时应考虑这些因素，将公司总部人员适当纳入现场管理部门，以增加间接开发费用，达到节税的目的。

(2)利用精装修成本增加免赔额。由于开发成本可以额外扣除20%，房地产企业可以在开发过程中选择带装修出售。例如，一家房地产公司不装修的开发成本为1亿元，售价为2.25亿元，不考虑其他因素。计算房地产公司应缴纳的土地增值税。增加值22500-(10000 * 120%)等于1.05亿元。增值税率等于10，500/10，000等于105%(适用50%税率，快速扣除为15%)。土地增值税为10500 * 50%-10000 * 15%，相当于3750万元。

上述案例现在需要进行税务规划。没有装饰的毛坯房将作为精装房出售。精装成本为1.2亿元，售价为2.27亿元。计算房地产公司应缴纳的土地增值税。

增加值22700-(12000 * 120%)为8300万元，增加值率83000/12000为69.17%(适用40%税率，扣除5%)。土地增值税83000 * 40%-12000 * 5%为2720万元

虽然土地增值税清算节点有税法，但各地方税务局的执行情况不同。据了解，一些税务局不要求企业根据上述条件进行清算，一般允许企业申请延期清算。企业可以利用这一时间差来调整和修订土地增值税的计划，同时赚取土地增值税递延部分的资金时间价值。

3.要获得合法的扣除项目，从源头开始

房地产企业在取得土地之前，应当对相关地块进行充分的初步调查，了解地块的来源和相关权属，并取得合法的抵扣凭证。房地产企业定期对业务部门人员进行土地增值税相关政策的培训，防止业务人员随意获取抵扣凭证，实现环境控制，避免接受抵扣凭证，为企业的土地增值税规划赢得更多的时间和空间。

4.房地产企业应积极与税务机关沟通

在税务机关的实际执法过程中，标准因地而异。企业财务人员应及时与当地税务机关沟通，充分了解当地的特殊政策和做法。对于不明确或不理解的土地增值税政策，应与税务机关建立良好的税企关系，并及时寻求税务机关的帮助。了解各方面后制定的土地增值税规划方案更切合实际，更有实证依据，可以更好地实施。

5.高级管理层牵头，所有员工实施。

房地产企业土地增值税规划方案正式批准后，高级管理层应发挥主导作用，要求各部门无条件配合，根据批准的土地增值税方案进行绩效评估。只有成功地向所有成员灌输税收筹划意识，让所有成员参与土地增值税的筹划和实施，才能使土地增值税的筹划不被视为一句空话，事半功倍。

四.结束语

土地增值税的规划是复杂的。房地产企业应在发展初期尽早制定适合企业实际情况的土地增值税规划方案，并在实施过程中根据实际情况进行调整和修正。为了改善企业的税后利润空间，降低企业的税收风险，创造良好的纳税环境，提高企业的整体管理水平，房地产企业应高度重视土地增值税的规划。

土地增值税文件参考:

增值税论文

增值税纸

综上所述，本文适用于不知道如何撰写土地增值税、税收筹划和房地产的土地增值税专业大学的硕士和学士学位论文，以及土地增值税论文开题报告的范文和相关论文题目的参考资料。